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Madrid y Barcelona: ¿en qué barrios es más rentable invertir en vivienda?
Murbalands, 10/02/2024
10/02/2024
La escalada inflacionista de los dos últimos años ha vuelto a colocar la vivienda como uno de los principales activos refugio.
El motivo es claro: la rentabilidad de adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler se situó a cierre del ejercicio en el 6,4%, según el último informe de Fotocasa. Este rendimiento duplica el IPC y lo que ofrecen otros activos como las Letras del Tesoro.
Este apetito inversor ya se ve reflejado en las cifras de este portal inmobiliario. Así, en 2023, la compra como inversión representó el 13% del total de las operaciones, el doble que un año antes.
Este perfil de comprador busca mercados dinámicos en los que los activos inmobiliarios tengan una salida rápida tanto al segmento del alquiler como al de compra. Por ello, Madrid y Barcelona se sitúan en su radar a pesar de que registran rentabilidades algo más bajas (del 4,7% y el 5,7%, respectivamente). “Otro punto importante es la seguridad que ofrecen al inversor al ser percibidas como plazas con mucha atracción de demanda, lo que supone que los inmuebles van a tender a revalorizarse con el paso del tiempo”, explica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
En este punto coincide también Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias Fadei y Amadei, quien asegura que “lo que busca el comprador, da igual que sea un gran inversor o un pequeño ahorrador, es siempre lo mismo: quiere seguridad jurídica en sus operaciones”.
Añade que “actualmente es más atractivo Madrid por este motivo, mientras que Barcelona ha llevado a cabo unas políticas que favorecen más al okupa que al inversor o pequeño ahorrador”.
Esta preferencia por la capital española también se refleja entre los compradores internacionales.
Madrid escala posiciones y entra en el podio de las ciudades europeas más atractivas para el inversor inmobiliario, ocupando la tercera plaza del ránking, sólo por detrás de Londres y París. Por su parte, Barcelona baja un puesto y ocupa la séptima posición, según los datos del último European Investor Intention Survey 2024 elaborado por CBRE a partir de una encuesta realizada en noviembre de 2023 a casi 900 inversores con sede en Europa.
Llama la atención, por tanto, que en la capital madrileña los rendimientos sean más bajos que en la catalana. La razón principal es que en Madrid el precio de compra de vivienda es más alto (4.828 euros/m²) que en Barcelona (4.439 euros/ m²). Así, el precio en Madrid ha aumentado el doble (13,8%) que en Barcelona (7,2%) de manera interanual.
De cualquier forma, en ambas ciudades se pueden encontrar rendimientos más atractivos según los distritos.
Madrid
En el caso de Madrid, la rentabilidad que ofrece la compra de pisos en la capital ha retrocedido ligeramente en los últimos años. En 2023, fue del 4,7%, frente al 4,8% del año anterior y al 5,2% de 2018. Aun así, sigue siendo uno de los destinos preferidos.
Madrid, ciudad segura “Los inversores han puesto el foco en la capital como lugar seguro y como valor refugio frente a la incertidumbre de la política monetaria. En estos momentos, Madrid está soportando una demanda mucho más intensa que Barcelona”, asegura Matos.
Para Vicenç Hernández Reche, economista y consejero delegado de Tecnotramit,“Madrid destaca y genera más atractivo debido a un crecimiento relativamente fuerte, buenas infraestructuras y un entorno más favorable para el desarrollo económico por el enfoque del gobierno local; la capital está generando políticas estructurales que generan más atractivo a los inversores”.
Villaverde es el distrito más rentable de la ciudad y en el que más ha aumentado el retorno en la última década, pasando del 5,8% al 8,9% actual.
Le siguen de cerca Puente de Vallecas (7,7%) y Latina (7,4%). También por encima de la rentabilidad media de la ciudad están Vicálvaro (5,7%, San Blas (5,6%), Ciudad Lineal (5,6%), Arganzuela (5,1%) y Tetuán (4,8%).
En el otro lado, los distritos con los rendimientos más bajos son Salamanca (3,2%), Centro (3,9%), Chamberí con (4.%), Chamartín (4%), Retiro (4,2%), Fuencarral - El Pardo (4,3%), Moncloa (4,5%) y Hortaleza (4,6%).
En definitiva, los distritos con una menor demanda, como son los del sur de Madrid o los de alrededor de la M-30,son los que cuentan con un menor precio de compra en comparación con el centro de la ciudad y, por tanto, tienden a presentar una rentabilidad más alta que las zonas con precios más altos de Madrid. A esto se añade que el alquiler se sitúa en máximos en todas las áreas.
Barcelona
En la Ciudad Condal la rentabilidad ha aumentado hasta el 5,7% en 2023, frente al 5,4% de 2022 y el 4,7% de 2018. Esta evolución se debe a que el precio del alquiler se ha disparado Barcelona a un ritmo más fuerte que el de adquisición.
En diciembre, las rentas aumentaron un 7,2% interanual, hasta los 20,96 euros por metro cuadrado, situándose como la capital más cara para arrendar un piso. La escasez de oferta y la sólida demanda llevan los alquileres a máximos mes tras mes.
Además, el Ayuntamiento ha anunciado que volverá a implantar el control de precios Nou Barris y Sants - Montjuïc son las zonas más rentables para invertir en la Ciudad Condal Barcelona pierde atractivo por sus políticas de vivienda en los últimos años, según los expertos del alquiler, lo que está llevando a algunos propietarios a anticiparse añadiendo un extra al precio de mercado antes de que se apliquen los topes. Rebeca Pérez, consejera delegada y fundadora de Inviertis, recuerda que “durante el periodo en el que el límite estuvo vigente, apenas tuvo efecto en los precios y lo que sí provocó fue la reducción de la oferta de pisos para alquilar”.
“En Barcelona, a nadie se le escapa que la política autonómica en materia de vivienda y obra nueva ha dañado mucho el atractivo de la ciudad en términos de inversión inmobiliaria.
Las políticas más proteccionistas han dejado fuera, sobre todo, al inversor novato que no quiere arriesgar, pero también al comprador internacional que ve riesgo en la inseguridad jurídica. Sin embargo, la Ciudad Condal sigue teniendo su público entre los inversores más experimentados y autóctonos que no quieren renunciar a apostar por zonas de mayor proyección”, señala Pérez.
A juicio de Hernández Reche, “Barcelona no pierde su encanto porque sigue teniendo aspectos diferenciales con otras capitales europeas, como su situación geográfica excepcional junto al mar y la montaña y la limitación de terreno que esto conlleva y que la hace más exclusiva; pero el riesgo político debido a la implementación de la ley de vivienda es un factor negativo que pesa a la hora de hacer comparaciones”. En Barcelona, el distrito de Nou Barris ha pasado de ofrecer una rentabilidad del 6,5% en 2022 al 7,7% en 2023, convirtiéndose en el más atractivo de la capital catalana. Le siguen Sants - Montjuïc (6,8%), Sant Martí (6,4%), Sant Andreu (6,2%) y Horta - Guinardó ( 5,9%).
En el otro lado, las zonas donde comprar para alquilar tiene los menores retornos son Sarrià - Sant Gervasi (4,2%), Eixample (4,6%), Les Corts (4,8%), Gràcia (4,9%) y CiutatVella (5,6%).
Los distritos de Barcelona también presentan altas rentabilidades en las zonas de menor poder adquisitivo y menor precio de compra. En esta capital, todos los distritos han aumentado su rentabilidad con respecto al año anterior, debido al alza de los alquileres, que se sitúa en niveles récord.
Fuente: Expansión
Fuente: Expansión
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