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ITP o IVA en la Venta de Terrenos o Solares: ¿Qué debes saber?
Murbalands, 17/10/2024
ITP o IVA en la Venta de Terrenos o Solares: ¿Qué debes saber?
Cuando decides comprar o vender un terreno, ya sea rústico o urbano, es importante tener en cuenta los impuestos que se aplican a este tipo de operaciones. El ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) son dos tributos fundamentales que afectan la compraventa de terrenos, y entender cuándo se aplica uno u otro es clave para evitar sorpresas y calcular correctamente los gastos.
La elección entre ITP o IVA dependerá principalmente de quién sea el vendedor (si es un particular o una empresa) y de la naturaleza del terreno. Para ayudarte a navegar por este proceso de forma más clara, hemos preparado este artículo donde explicamos, de manera sencilla, cómo funciona la fiscalidad en la compraventa de terrenos en España, qué tipos impositivos se aplican y qué excepciones o casos especiales debes considerar.
Este artículo está pensado para aquellos que no son profesionales en el ámbito fiscal, pero que necesitan comprender las bases para tomar decisiones informadas al vender o comprar un terreno.
En la compraventa de terrenos, es fundamental conocer los impuestos aplicables, ya que estos pueden generar complejidad y suponen un coste adicional a tener en cuenta.
Muchas veces el tipo impositivo en la compraventa de terrenos es nuestra mayor complejidad o frustración, ya que supone un coste adicional que hay que tener en cuenta, y que toca nuestro bolsillo.
La fiscalidad a efectos del IVA o ITP de la venta de un terreno dependerá de varios factores, principalmente la condición del vendedor y la naturaleza del terreno:
- Tipos de vendedores: Particular vs. Empresa
- Tipos de terrenos: Rústico, Urbanizable, Finalista (Solar)
Existen dos tipos de vendedores:
- Particular o una persona jurídica que no actúa como empresario o profesional: es aquel individuo o entidad que realiza actividades de forma esporádica o puntual, sin tener como objetivo principal el lucro o la actividad comercial. En otras palabras, se trata de alguien que realiza acciones de manera ocasional o amateur, en contraposición a una persona que se dedica de manera profesional y regular a una actividad empresarial o comercial.
- Empresa, Persona jurídica que actúa como empresario o profesional: Es una entidad legal con capacidad para actuar en el ámbito empresarial o profesional, tomando decisiones y realizando actividades comerciales en su nombre. Esta entidad puede ser una sociedad, una asociación, una fundación, entre otras formas jurídicas, y tiene la capacidad de adquirir derechos y obligaciones, así como de ser titular de bienes y activos. En este sentido, la persona jurídica actúa como empresario o profesional en el marco de sus actividades comerciales o profesionales.
Existen varias naturaleza del terreno:
- Terreno rústico: Es un terreno que se destina principalmente a actividad agrícola, ganadera, forestal o de conservación de la naturaleza. Este tipo de terreno no puede ser utilizado para actividades urbanísticas o de construcción de viviendas, ya que generalmente se encuentra fuera de áreas urbanizadas y cuenta con características naturales propias, como suelo no urbanizable, vegetación autóctona, etc.
- Terrenos en gestión o suelos urbanizables o suelos urbanos no consolidados: Los Terrenos en gestión se refieren a aquellas áreas de terreno que están en proceso de ser urbanizadas o desarrolladas, pero que aún no han sido completamente transformadas en suelo urbano consolidado. Estos terrenos suelen estar en proceso de planificación, pueden contar con infraestructuras básicas como calles, aceras o redes de servicios, pero aún no están completamente urbanizados.
- Terrenos finalistas o solares o suelos urbanos consolidados: Los terrenos finalistas, solares o suelos urbanos consolidados son parcelas de terreno dentro de zonas urbanas que están destinadas para la construcción de edificaciones. Estos terrenos ya cuentan con los servicios e infraestructuras necesarias para la edificación, como acceso a redes de agua, electricidad, alcantarillado, entre otros. Están listos para ser desarrollados y construidos, ya sea para uso residencial, comercial o industrial. Listos para construir.
En primer lugar, vamos a partir por definir ambos impuestos.
- El ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto que se aplica en España a determinadas transmisiones de bienes muebles o inmuebles, operaciones societarias y actos jurídicos documentados. Se aplica a la compraventa de viviendas, de terrenos, vehículos, sucesiones, donaciones, entre otros. La cantidad a pagar varía dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de transmisión que se realice.
- El IVA es el Impuesto sobre el Valor Añadido, un impuesto indirecto que grava el consumo de bienes y servicios en España. Este impuesto se aplica sobre el valor añadido en cada etapa de la cadena de producción y distribución de bienes y servicios. Los consumidores finales son quienes finalmente soportan el pago del impuesto, ya que lo pagan al adquirir un bien o servicio. El tipo de IVA a aplicar varía según el bien o servicio en cuestión, existiendo tipos diferentes como el general (21%), reducido (10%) y superreducido (4%).
Si el terreno objeto de consulta radica fuera de la Península o Islas Baleares deberás realizar una consulta al Organismo pertinente, ya que la legislación suele cambiar. Así mismo, cuando el terreno sea un terreno en gestión, es aconsejable consultar con un especialista o asesore fiscal, ya que hay muchas casuísticas que puedan afectar al pago del impuesto.
Cuatro Alternativas de Compraventa de Terrenos que Debemos Analizar
En la compraventa de terrenos, existen cuatro alternativas principales que debemos analizar con detenimiento, ya que cada una tiene implicaciones fiscales distintas. Estos escenarios dependen de si el vendedor es un particular o una empresa, y de la naturaleza del terreno (rústico, urbano o en desarrollo). A continuación, te explicamos cada alternativa en detalle:
1. Compraventa entre particulares.
2. Compraventa entre dos personas jurídicas.
3. Compraventa entre una persona jurídica (vendedor) y un particular (comprador).
4. Compraventa entre un particular (vendedor) y una persona jurídica (comprador).
1. Compraventa de terrenos entre particulares: Operaciones sujeta a ITP
Es importante tener en cuenta lo siguiente: En la compraventa de terrenos entre particulares, generalmente se aplica el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Cuando el vendedor del terreno es un particular o una persona jurídica que no actúa como empresario o profesional la operación no está sujeta al IVA: está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cualquiera que sea la naturaleza del terreno objeto de la compraventa. Da igual que tipo de terreno se estén vendiendo o comprando.
El porcentaje de este impuesto varía dependiendo de la comunidad autónoma en la que se realice la operación, aunque suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad.
Hay que tener en cuenta que en la compraventa de terrenos entre particulares, al vender un inmueble y formalizar la operación a través de un contrato de compraventa, se deben pagar dos impuestos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El ITP se aplica sobre el valor de la venta del inmueble y varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre, mientras que el AJD se aplica sobre la escritura pública de compraventa y varía en función del valor del inmueble y de la normativa autonómica correspondiente. Por lo tanto, en la venta de un inmueble por ITP, también se debe pagar el AJD.
2. Compraventa de terrenos entre dos personas jurídicas:
En España, en una compraventa de un terreno donde una persona jurídica es la vendedora y un particular es el comprador, el impuesto aplicable dependerá fundamentalmente del tipo de bien terreno que se esté vendiendo.
1. Operaciones Sujetas a IVA:
Si se trata de la venta de un inmueble de naturaleza urbana, terreno finalista o de un terreno en desarrollo, cuyas obras de urbanización haya sido iniciadas, a efectos legales, se considera de naturaleza urbana, la venta está sujeta al IVA, siendo el tipo aplicable el 21%.
El vendedor debe declarar el IVA devengado en el modelo 303. En caso de aplicar el régimen especial de agricultura, ganadería y pesca o el recargo de equivalencia ingresará el impuesto presentando el modelo 309. La factura emitida lleva IVA.
Cuando el vendedor no se encuentre establecido en la Península o Islas Baleares se aplicará la regla de "inversión del sujeto pasivo", debiendo el adquirente declarar el IVA devengado por "inversión del sujeto pasivo" en el modelo 303. En caso de aplicar el adquirente el régimen especial de agricultura, ganadería y pesca o el recargo de equivalencia ingresará el impuesto presentando el modelo 309.
2. Operaciones sujeta a ITP:
Si se trata de la venta de un inmueble de naturaleza rústica, terreno rústico o de un terreno en desarrollo, cuyas obras de urbanización no hayan sido iniciadas, a efectos legales, se considera de naturaleza rústica, la venta está sujeta y exenta del IVA. Está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas.
En caso de que el comprador tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA en función de su prorrata provisional o del destino previsible al que afecte el inmueble, el vendedor podrá renunciar a la exención de acuerdo al artículo 20.Dos de la LIVA, tributando al 21%. Por ejemplo: en el caso de que el comprador sea un empresario en régimen especial de agricultura, ganadería o pesca, o en recargo de equivalencia, no se podrá renunciar a la exención.
La factura emitida no lleva IVA. Deberá incluir una referencia al artículo 20.Uno.20º de la Ley 37/1992 y/o indicar que la operación está exenta (art. 6.1.j) del Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre).
Si el vendedor renuncia a la exención, el comprador debe declarar el IVA devengado por inversión del sujeto pasivo, en el modelo 303 (si está incluido en el Régimen simplificado, en la casilla 53). En este caso, la factura emitida no lleva IVA. Deberá indicar la mención "inversión del sujeto pasivo" (art. 6.1.m) del Real Decreto 1619/2012).
3. Compraventa de terrenos entre un particular y una persona jurídica, siendo ésta la vendedora:
En España, en una compraventa de un terreno donde una persona jurídica es la vendedora y un particular es el comprador, el impuesto aplicable dependerá fundamentalmente del tipo de bien terreno que se esté vendiendo.
1. Operaciones Sujetas a IVA:
Si se trata de la venta de un inmueble de naturaleza urbana, terreno finalista, y de un terreno en desarrollo, cuyas obras de urbanización hayan sido iniciadas, a efectos legales, se considera de naturaleza urbana, estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En este caso, el vendedor (persona jurídica) será el responsable de repercutir el IVA al comprador y de ingresarlo en Hacienda. El tipo impositivo será del 21%.
2. Operaciones sujeta a ITP:
Si se trata de la venta de un inmueble de naturaleza rústica, terreno rústico y de un terreno en desarrollo, cuyas obras de urbanización no hayan sido iniciadas, a efectos legales, se considera de naturaleza rústica la transacción estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El comprador deberá pagar este impuesto, cuya cuantía varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. En general, el tipo impositivo oscila entre el 6% y el 10%.
4. Compraventa de terrenos entre una persona jurídica y un particular, siendo éste la vendedora: Operaciones sujeta a ITP
La venta no está sujeta al IVA. Está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) competencia de las Comunidades autónomas. En caso de Canarias, la entrega no está sujeta al IVA, sin perjuicio de su sujeción al IGIC según la Ley 20/1991 o, en su caso, al Impuesto de transmisiones patrimoniales.
El comprador deberá ingresar el importe correspondiente al ITP en el modelo 600 por la firma del contrato de compraventa o de la escritura notarial, sin perjuicio de las bonificaciones que pudieran resultar de aplicación.
El vendedor particular no tiene obligación de emitir factura.
Consejos para reducir el impacto del ITP: Existen varias formas de minimizar el coste del ITP al comprar un inmueble:
- Bonificaciones autonómicas: Algunas comunidades ofrecen reducciones del ITP para ciertos grupos, como jóvenes o personas con discapacidad. Consulta las normativas de tu comunidad para saber si puedes beneficiarte de ellas.
- Revisar el valor de referencia: El ITP se calcula en función del valor de referencia del inmueble, no solo del precio de compra. Es importante revisar que este valor esté actualizado y ajustado a la realidad del mercado.
Diferencias entre IVA e ITP:
IVA:
- Aplica a ventas entre empresarios.
- Grava las transacciones de terrenos urbanos y finalistas.
- El tipo general es del 21%.
ITP:
- Aplica en compraventas entre particulares.
- Grava la transmisión de cualquier tipo de terreno, independientemente de su naturaleza.
- El porcentaje varía entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.
Obligaciones fiscales para diferentes tipos de vendedores:
Particular:
- No está sujeto al IVA.
- No está sujeto al IVA.
- La venta está sujeta al ITP.
Empresa:
- En venta de terrenos urbanos, la operación está sujeta al IVA.
- En terrenos rústicos, la venta está sujeta al ITP y exenta de IVA, salvo renuncia a la exención.
Algunos ITP por Comunidades Autónomas
Es recomendable consultar con un asesor fiscal antes de proceder con la compraventa para asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales.
Si después de leer este artículo todavía tienes dudas o necesitas asesoramiento personalizado, en Murbalands te ofrecemos la posibilidad de ponerte en contacto con profesionales del sector inmobiliario y asesores expertos. Visita nuestro directorio de empresas y encuentra asesores que te ayudarán a tomar decisiones informadas y optimizar tus trámites.
Fuente: El Equipo de Murbalands
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