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LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN
Murbalands, 09/10/2024
LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN
Cuando nos referimos a la planificación urbana, surge la figura de la Junta de Compensación como un órgano colaborador en cuestiones urbanísticas. Una vez que la administración aprueba un proyecto urbanístico, como la creación de un nuevo barrio o la reclasificación de terrenos como urbanizables, los propietarios que posean al menos el 60% de los terrenos afectados podrán unirse y formar esta junta de compensación, siempre y cuando los terrenos no sean propiedad del ayuntamiento.
La Junta de Compensación es un organismo con unas funciones muy importantes, pues representa a los propietarios de terrenos pendientes de urbanizar y defiende sus intereses. Además, ejerce otras funciones administrativas con la finalidad de ejecutar un proyecto urbanístico, como veremos a continuación.
Importante: Hay que tener en cuenta que las Juntas únicamente se constituyen cuando el sistema de ejecución elegido es el de compensación.
La compensación es un sistema de ejecución de la ley del suelo en el que los propietarios de terrenos afectados por un proyecto de desarrollo urbano o rural reciben una indemnización monetaria por la pérdida de valor de sus propiedades debido a la urbanización o al cambio de uso del suelo. Este sistema busca equilibrar los intereses de los propietarios afectados y los intereses de la comunidad en general, garantizando una justa compensación por la utilización de los terrenos para fines públicos o privados. La compensación puede incluir la entrega de terrenos equivalentes, la construcción de infraestructuras o servicios públicos, o una combinación de ambas. El objetivo de la compensación es garantizar la cohesión social y el desarrollo sostenible de las ciudades y los territorios.
¿QUÉ ES LA JUNTA DE COMPENSACIÓN?
Una Junta de Compensación es una entidad creada para gestionar y coordinar la urbanización de un determinado sector o área de terreno mediante la colaboración de propietarios y administraciones públicas. Su objetivo es llevar a cabo las actuaciones necesarias para dotar de infraestructuras y servicios a la zona, como la construcción de calles, aceras, redes de saneamiento, alumbrado público, entre otros. Para ello, se establece un plan de actuación en el que se detallan las obras y servicios a realizar, así como la forma en la que se financiarán, generalmente a través de la cesión de parte de los terrenos urbanizables.
Tal cual se define en los artículos 126 a 130 de la Ley de Suelo, y en el artículo 157 del Reglamento de Gestión Urbanística, la Junta de Compensación es una entidad urbanística colaboradora con la administración, de personalizada jurídica propia y con capacidad plena para cumplir sus fines, siendo los propietarios de al menos el 60% de los terrenos afectados, los que constituyen la junta de compensación y asumen la ejecución de la urbanización de dichos terrenos, procediendo con posterioridad a la distribución de beneficios y cargas derivadas de dicho planeamiento.
Una Junta de Compensación es un organismo que lleva a cabo actuaciones relacionadas con urbanismo: la reparcelación -conversión de los terrenos en edificables y cesión de viales y dotaciones públicas- y ejecución de las obras de urbanización en un determinado ámbito, de conformidad con los planes urbanísticos. Específicamente no es una entidad pública, sino una entidad privada, pero que se regula parcialmente por el Derecho Público, ya que se considera entidad colaboradora.
La Junta de Compensación tiene personalidad jurídica, naturaleza administrativa y cuenta con la capacidad necesaria para cumplir con los fines que tiene establecidos. Así está regulado también por las legislaciones autonómicas donde se mantiene está figura de las Juntas de Compensación.
Esta persona jurídica que se crea requiere cumplir una serie de formalidades entre las que se encuentra elaboración de estatutos y bases de actuación, obligatoriedad de escritura pública, aprobación por el Ayuntamiento y la inscripción en el Registro de Entidades de Colaboración Urbanística, dependiente de las Comunidades Autónomas.
Se integra por varios propietarios del suelo que representen, al menos, el 60% de la superficie total de la unidad que se va a transformar urbanísticamente y asumen la ejecución de la urbanización.La Junta de Compensación en urbanismo es la organización o entidad encargada de ejecutar distintos proyectos dentro del ámbito de la construcción y el urbanismo. Debido a ello este organismo se crea y tiene su función en relación con la ejecución de un plan urbanístico.
A través de la unión de un número de propietarios de terrenos pendientes de urbanizar se crea una entidad que los representa y defiende sus intereses, así como para desarrollar las funciones administrativas públicas que sean necesarias según los objetivos que pretendan conseguir.
Con esta opción asociativa es posible para los emprendedores del sector de la construcción asumir proyectos en común, ayuda a los propietarios y agiliza los trámites.
¿ CÓMO SE CONSTITUYE UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN?
La Junta de Compensación está formada por todos los propietarios de los terrenos que estén incluidos en la unidad de ejecución. Además, debe distinguirse entre miembros fundadores y miembros no fundadores o incorporados, según el momento en el que pueden incorporarse.
Como tal, nadie está obligado a formar parte de la Junta de Compensación. Sin embargo, los acuerdos que ésta alcance vinculan a todos los propietarios de los terrenos que conformen la unidad objeto de ejecución, estén adheridos o no a la Junta.
* Los propietarios de suelo cuando este tenga por destino sistemas generales, siempre que se tengan que hacer efectivos sus derechos en la unidad de ejecución.
* Organismos públicos que ostenten la titularidad de los bienes incluidos en la unidad de ejecución.
* Empresas organizadoras, en su caso, cuando se incorporen en cualquier momento para colaborar con los dueños de los terrenos en la gestión urbanística.
Tal y como hemos referido, no todos los propietarios tienen que formar parte de la Junta de Compensación, sino que se requiere un porcentaje mínimo que depende de cada Comunidad Autónoma.
Asimismo, es posible que los propietarios se vayan incorporando en distintas fases, aprovechando las informaciones públicas y los traslados de alegaciones que se van produciendo a lo largo de la vida de la Junta de Compensación.
Para la constitución de la Junta de Compensación se llevan a cabo los siguientes pasos:
1. Delimitar la unidad de ejecución, puede ser un polígono o una unidad de actuación o aprobar de forma definitiva el Plan que establezca el sistema de compensación.
2. Presentación ante el Ayuntamiento los Proyectos de Estatutos y Bases de Actuación de la que será la Junta de Compensación. Esta presentación será llevada a cabo por los propietarios que representen al menos el 60% del polígono o unidad de ejecución o el porcentaje que haya sido establecido en la Comunidad Autónoma a la que pertenezca, habitualmente, el 50 %.
La disolución de la Junta de Compensación puede solicitarse a iniciativa pública o a instancia de parte por la entidad o cualquier otro interesado. Podrá llevarse a cabo una vez que se hayan cumplido los deberes y compromisos adquiridos en su condición de urbanizador.
En resumen, la Junta de Compensación es una entidad privada sujeta parcialmente al Derecho administrativo para redistribuir entre los propietarios de un ámbito -unidad de ejecución- los terrenos de éste en parcelas edificables, viales y dotaciones públicas -reparcelación- y ejecutar las obras de urbanización y recaudar las cuotas a los propietarios. La integran y constituyen los propietarios del ámbito y se rige por los estatutos y bases de actuación que presentan a la aprobación del Ayuntamiento correspondiente.
¿CUÁLES SON LOS PASOS PARA CONSTITUIR UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN?
Una junta de compensación se constituye a través de un proceso legal en el que los propietarios de terrenos afectados por un plan de urbanización o canalización se agrupan voluntariamente para la gestión y financiación de las obras de urbanización en sus terrenos.
El proceso de constitución de una junta de compensación involucra los siguientes pasos:
- Iniciativa de los propietarios: Los propietarios de terrenos afectados por un plan de urbanización o canalización se agrupan voluntariamente para constituir una junta de compensación.
- Convocatoria de los propietarios: Los propietarios interesados en formar parte de la junta de compensación se reúnen para acordar los estatutos y nombrar a la primera junta directiva.
- Inscripción en el registro de juntas de compensación: Una vez constituida la junta de compensación, se debe proceder a su inscripción en el registro de juntas de compensación correspondiente, que puede ser el municipal o el autonómico, según la normativa aplicable en cada caso.
- Aprobación del proyecto de compensación: La junta de compensación debe elaborar un proyecto de compensación que incluya las obras de urbanización necesarias, así como los criterios de reparto de los costes entre los propietarios afectados.
- Aprobación del proyecto por el Ayuntamiento: Una vez elaborado el proyecto de compensación, la junta de compensación debe presentarlo al Ayuntamiento correspondiente para su aprobación.
Una vez constituida y aprobada la junta de compensación, esta se encargará de gestionar y financiar las obras de urbanización en los terrenos afectados, así como de velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados por los propietarios.
¿ES OBLIGATORIO FORMAR PARTE DE LAS JUNTAS DE COMPENSACIÓN?
La Junta de Compensación, como hemos señalado, es una entidad urbanística colaboradora cuya función es la de asumir la ejecución del plan o actuación urbanística. Sin embargo, y a pesar de que el plan urbanístico municipal contemple la ejecución del mismo mediante el sistema de compensación, el Ayuntamiento no puede obligar o forzar la constitución de la Junta, puesto que se trata de una entidad que nace de la iniciativa privada de los propietarios del suelo.
Como tal, nadie está obligado a formar parte de la Junta de Compensación. Sin embargo, los acuerdos que ésta alcance vinculan a todos los propietarios de los terrenos que conformen la unidad objeto de ejecución, estén adheridos o no a la Junta.
Las consecuencias de adherirse a la Junta de Compensación reside en la oportunidad de participar activamente en todo el proceso de urbanización, desde la redacción del proyecto hasta la gestión de las obras. Asimismo, el formar parte de la Junta de Compensación desde el principio implica sufragar los gastos del proceso desde su iniciación.
Sin embargo, en el caso de no adherirse a la Junta de Compensación existen dos posibilidades. Una primera en el que la Junta decida expropiarnos la finca mediante el pago del precio justo quedándose con la propiedad y los derechos de edificación.
Y por otro lado, la posibilidad de que la Junta decida no expropiar al propietario que no forma parte de la misma y por lo tanto, todos los acuerdos alcanzados serán igualmente vinculantes. En este caso no tendremos que hacer frente a ningún coste hasta el momento de ejecución de las obras de urbanización. Por el contrario, al no formar parte de la Junta de Compensación no podremos participar en la elaboración del proyecto ni en el proceso de urbanización.
Es por ello que en las Juntas de Compensación podemos encontrarnos con:
(i) Los propietarios que por iniciativa propia impulsaron la formación de la misma. Es decir, los propietarios iniciales o fundadores.
(ii) Los propietarios que se unen a la Junta de Compensación en las fases de información pública o de alegaciones, antes comentadas.
(iii) Por último, existe otra categoría de propietarios que no son de terrenos dentro de la unidad de actuación, pero que tienen derechos que se pueden ver afectados por las obras de urbanización de la misma.
Deberán formar parte de una Junta de Compensación aquellas Administraciones que sean titulares de bienes que se encuentren en la unidad de actuación. Asimismo, el Ayuntamiento competente deberá estar representado en la misma. Por último, las empresas urbanizadoras que se incorporen con el fin de participar en la actividad de gestión del planeamiento.
En cuanto a los plazos para adherirse, deberá estarse a lo dispuesto en cada una de las normativas autonómicas, pero de manera general, la adhesión es libre durante la redacción de los estatutos y las bases de la Junta de Compensación, así como durante el mes siguiente a la aprobación de los mismos.
Una vez transcurrido este plazo, los propietarios podrán solicitar formar parte de la Junta de Compensación, pero ésta deberá ser aprobada por los miembros de la misma de acuerdo con lo recogido en sus estatutos.
¿CUÁL ES LA FINALIDAD DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN?
La Junta de Compensación se crea como sistema o herramienta organizativa en el que los propietarios del suelo objeto de ejecución urbanística ejercen las funciones públicas correspondientes para llevar a cabo la ejecución del planeamiento urbanístico cuando éste se realice mediante el denominado sistema de compensación.
Es decir, la Junta de Compensación, desde su constitución e inscripción en el registro correspondiente, se constituye como la responsable ante la Administración, de la ejecución del ámbito de actuación urbanística, encargándose de la distribución equitativa de los beneficios y cargas, de la ejecución material de las obras de urbanización e incluso, si así lo dispone en sus Bases de Actuación, de llevar a cabo la edificación de los solares.
La Junta de Compensación se crea como sistema o herramienta organizativa en el que los propietarios del suelo objeto de ejecución urbanística ejercen las funciones públicas correspondientes para llevar
Las funciones principales de la Junta de Compensación
Con carácter general, las principales finalidades de las Junta de Compensación son, principalmente y entre otras:
COMO SE ELIGE UN PRESIDENTE DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Para elegir un presidente de la Junta de Compensación se suele seguir un procedimiento establecido en los estatutos de la propia Junta de Compensación. Por lo general, suele ser elegido por votación entre los propietarios de los terrenos afectados por el proyecto de urbanización.
El proceso de elección del presidente puede variar según la normativa local o regional, pero en general, se suele seguir estos pasos:
1. Convocatoria de una asamblea general de propietarios de la Junta de Compensación, en la que se incluya en el orden del día la elección del presidente.
2. En la asamblea, se procede a la votación de los propietarios presentes o representados, siguiendo las normas establecidas en los estatutos de la Junta de Compensación.
3. Una vez realizada la votación, se procede al recuento de los votos, y se nombra como presidente de la Junta de Compensación a la persona que haya obtenido mayor número de votos.
Es importante que el proceso de elección se realice de forma transparente y democrática, garantizando la participación de todos los propietarios afectados por el proyecto de urbanización. Además, es fundamental que el presidente elegido tenga la capacidad y competencias necesarias para desempeñar adecuadamente sus funciones y representar los intereses de la Junta de Compensación.
¿LA JUNTA DE COMPENSACIÓN FUNCIONA COMO UNA EMPRESA?
La Junta de Compensación funciona como una empresa privada contratada para administrar y gestionar los recursos de una comunidad de propietarios en la ejecución de un proyecto de urbanización. Se encarga de coordinar los trabajos de los diferentes profesionales involucrados en la obra, gestionar los permisos necesarios con las autoridades competentes, llevar a cabo la supervisión y control de la ejecución de la obra, gestionar el presupuesto y los pagos a los diferentes proveedores, entre otras tareas.
En este sentido, la Junta de Compensación actúa como un organismo encargado de garantizar que el proyecto de urbanización se lleve a cabo de manera eficiente y en cumplimiento de la normativa vigente, velando por los intereses de los propietarios implicados en el desarrollo de la obra. Su objetivo principal es asegurar que la urbanización se realice de forma adecuada y que los propietarios reciban las compensaciones correspondientes por la cesión de sus terrenos para la ejecución del proyecto.
ESTATUTOS DE UNA LA JUNTA DE COMPENSACIÓN
Los estatutos de una Junta de Compensación son un documento que regula la organización y funcionamiento de la misma, así como los derechos y obligaciones de sus miembros. A continuación se detallan algunos puntos que suelen incluirse en los estatutos de una Junta de Compensación:
1. Denominación y domicilio: Se establece el nombre de la Junta de Compensación, así como su domicilio social.
2. Objeto social: Se define el objeto social de la Junta de Compensación, es decir, las actividades que realizará para lograr sus fines y los criterios de actuación.
3. Ámbito territorial: Se especifica el ámbito territorial en el que la Junta de Compensación llevará a cabo sus actividades.
4. Órganos de gobierno: Se establecen los órganos de gobierno de la Junta de Compensación, como la Asamblea General, la Comisión de Gobierno y el Presidente.
5. Admisión y exclusión de miembros: Se establecen los requisitos y procedimientos para la admisión y exclusión de miembros de la Junta de Compensación.
6. Participación en beneficios y cargas: Se regulan los criterios para la distribución de beneficios y cargas entre los miembros de la Junta de Compensación.
7. Obligaciones y derechos de los miembros: Se detallan las obligaciones y derechos de los miembros de la Junta de Compensación, así como las sanciones en caso de incumplimiento.
8. Modificación de estatutos: Se establece el procedimiento para la modificación de los estatutos de la Junta de Compensación.
9. Disolución y liquidación: Se regulan los procedimientos de disolución y liquidación de la Junta de Compensación, así como la forma en que se repartirán los activos entre los miembros.
Estos son algunos de los puntos que suelen incluirse en los estatutos de una Junta de Compensación, aunque pueden variar en función de las necesidades y características específicas de cada Junta.
¿CÓMO Y CUÁNDO SE LIQUIDA UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN?
La liquidación de una Junta de Compensación se produce una vez que se hayan realizado todas las actuaciones y obras necesarias para el desarrollo urbanístico del área en cuestión, y se hayan compensado a todos los propietarios los costes y beneficios derivados de la urbanización.
Para llevar a cabo la liquidación de una Junta de Compensación se deben seguir los siguientes pasos:
1. Concluir todas las actuaciones urbanísticas previstas en el Plan Parcial o Proyecto de Compensación.
2. Elaborar un informe técnico que acredite la finalización de las obras y el cumplimiento de las obligaciones de la Junta de Compensación.
3. Convocar una reunión de la Junta de Compensación en la que se presente el informe técnico y se acuerde la liquidación.
4. Elaborar un proyecto de liquidación que recoja todos los ingresos y gastos de la Junta de Compensación, así como la distribución de los mismos entre los propietarios.
5. Aprobar el proyecto de liquidación en una Junta de Compensación y otorgar la correspondiente escritura pública de liquidación.
Una vez concluidos estos pasos, se considera liquidada la Junta de Compensación y se procede a su disolución, quedando extinguida como entidad jurídica. Este proceso puede llevar varios años desde la constitución de la Junta de Compensación hasta su liquidación, dependiendo de la complejidad y magnitud del desarrollo urbanístico en cuestión.
Es importante contar con un asesor legal y urbanístico, si llegado el momento tu terreno rústico se incluye dentro de un nuevo plan de ordenación urbana y se va a proceder a gestionar su futura urbanización.
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Fuente: El Equipo de Murbalands
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