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Todo sobre Due Diligence en Terrenos: Proceso, Fases y Beneficios
Murbalands, 25/6/2024
Desde Murbalands te contamos todo lo que deberías saber sobre Due Diligence en Terrenos
En el mundo de la inversión inmobiliaria, tomar decisiones informadas es clave para garantizar el éxito y la rentabilidad de cualquier proyecto. La due diligence es un proceso fundamental que permite a los inversores, promotores y empresas asegurarse de que están adquiriendo terrenos y propiedades con un conocimiento claro y detallado de su estado legal, técnico y ambiental. En este artículo, te explicamos qué es una due diligence en terrenos y obras paradas, qué aspectos se deben considerar, y cómo este proceso puede ayudarte a evitar riesgos en futuras inversiones. Ya sea que estés buscando adquirir un terreno para desarrollar un proyecto o explorar una obra parada, comprender todos los detalles es esencial para tomar decisiones inteligentes y rentables.
¿Qué es una Due Diligence en una transacción inmobiliaria?
Una due diligence en un terreno es un proceso de investigación exhaustivo que se realiza antes de la compra o inversión en un terreno, con el objetivo de verificar su estado legal, financiero, ambiental, urbanístico y cualquier otro aspecto relevante que pueda afectar la viabilidad del proyecto. Durante este proceso, se revisan documentos como escrituras de propiedad, permisos de construcción, estudios de impacto ambiental, investigaciones de contaminación del suelo, entre otros. La due diligence ayuda a identificar posibles riesgos y problemas que puedan surgir en el futuro, permitiendo tomar decisiones informadas antes de realizar la transacción.
Un análisis detallado previo a la toma de decisiones:
La Due Diligence técnica es una auditoría independiente que analiza los aspectos más relevantes del estado de un activo (suelos, terrenos y edificaciones), con el fin de detectar riesgos presentes y futuros, y generar recomendaciones de actuación. Los plazos de redacción, el grado de intensidad y el contenido se adaptan en función de las necesidades propias de cada operación y cliente. Los informes, aplicables a todas las tipologías de activos en cualquiera de sus fases de desarrollo, abarcan desde aspectos legales, documentales y urbanísticos hasta estructurales y de accesibilidad. Para su elaboración nuestros técnicos recopilan la información, visitan el activo, realizan la toma de datos, comprueban el cumplimiento de normativas aplicables y realizan las consultas necesarias a las Administraciones Públicas y empresas suministradoras.
Check-list de una Due Diligence en comprventa de terrenos
Seguimiento de un proceso ordenado para verificar que se dispone de toda la información necesaria para poder elaborar un informe sobre el activo, basado en una “lista de comprobaciones” que sistematiza la recopilación de la información para evitar fallos o lagunas en el proceso de obtención de los datos.
El Check-List idóneo debe realizar un recorrido completo por toda la documentación que pueda aportar información sobre el activo.
Apartados documentales del Check-List:
- Información General de las Fincas: Título, información registral, catastral…
- Información de Planeamiento y Gestión Urbanística: Documentos de Planeamiento General, de Planeamiento de Desarrollo o Planeamiento Derivado, Convenios Urbanísticos, Documentos de Gestión Urbanística…
- Información sobre Estudios Técnicos que afecten al activo: Topográficos, Geotécnicos, Proyectos de Edificación, Licencias de Edificación…
- Información sobre Estado de Posesión de la finca y Estado físico: Contratos de Arrendamiento, Precarios
- Visita al Activo con indicación de ocupaciones, servidumbres aparentes…
¿A quién va dirigido una due diligence?
A cualquier cliente que necesite conocer el estado actual en que se encuentra un activo de cara a la toma de decisiones en procesos de adquisición, compraventa, subasta o traslado de sede, entre otros.
? ENTIDADES FINANCIERAS
? FONDOS DE INVERSIÓN E INVERSORES PRIVADOS NACIONALES E INTERNACIONALES
? GESTORAS DE INMUEBLES Y SOCIEDADES PATRIMONIALES
? EMPRESAS INMOBILIARIAS Y PROMOTORAS
? CONSULTORAS Y DESPACHOS DE ABOGADOS
? PERSONAS FISICAS-PARTICULARES O CUALQUIER EMPRESA
Las empresas que generalmente realizan due diligence en un terreno son desarrolladores inmobiliarios, bancos, inversores inmobiliarios, fondos de inversión, empresas de servicios de ingeniería y arquitectura, entre otros. El objetivo de la due diligence en un terreno es verificar la viabilidad y el potencial de ese terreno para llevar a cabo un proyecto de desarrollo inmobiliario, teniendo en cuenta aspectos legales, técnicos, financieros y ambientales.
¿Para qué te puede ayudar una due diligence? ¿para que es útil?
1. EJECUCIÓN DE GARANTÍAS
En procesos de ejecución de garantías relativas a un préstamo promotor fallido, es necesario disponer de la mayor cantidad de información que permita la toma de decisiones. En nuestros informes de Due Diligence Técnica ofrecemos una aproximación directa al estado real actual del inmueble, deudas y situación legal con proveedores, Ayuntamientos y organismos públicos, estado de tramitación de suministros de energía, plazos y costes de terminación, etc.
2. CAMBIO DE SEDE
Cuando una empresa desea cambiar de oficinas, con el fin para ampliar o disminuir su superficie útil, mejorar ubicación o reducir costes de alquiler, etc., es conveniente disponer de una análisis independiente que estudie, en función de las exigencias propias de la empresa, las distintas alternativas planteadas. Se deberá comprobar si técnicamente el edificio dispone de legalización documental que permita su actividad, si se han llevado a cabo los mantenimientos oportunos y con qué operadores, cumplimientos respecto a accesibilidad y otras exigencias aplicables, etc.
3. DACIÓN EN PAGO
En los casos en que una entidad financiera decide afrontar la opción de dación en pago, es necesario que un técnico colabore realizando una Due Diligence de comprobación de estado de inmueble, pero, sobre todo, de chequeo de documentación que debe aportar durante este proceso el anterior promotor en notaría. Solo así un futuro comprador podrá continuar con la actividad con todas las garantías e información disponible.
4. ESTADO DE SUELOS
Las empresas propietarias o gestoras de suelos necesitan disponer del conocimiento relativo al estado de los suelos que se han adjudicado o que pretenden adjudicarse. Para determinados activos que pudieran considerarse objeto de inversión/desinversión, se hace del todo necesaria, previamente a la toma de decisiones, la identificación física del activo y análisis urbanístico, jurídico, de mercado, etc.
¿Qué se analiza en una Due diligence en una compra de un terreno u obra parada?
Una due diligence en un terreno es un proceso exhaustivo de investigación y análisis de todos los aspectos relacionados con la propiedad de un terreno antes de la adquisición o inversión en el mismo. Algunos de los aspectos que se analizan durante una due diligence en un terreno incluyen:
- Título de la propiedad: Se verifica la legalidad y validez del título de propiedad del terreno, así como cualquier restricción o gravamen que pueda afectar a la propiedad.
- Zonificación y uso del suelo-tereno-obra parada: Se analiza la zonificación del terreno y las regulaciones locales para determinar el uso permitido del mismo y cualquier restricción o limitación.
- Historial medioambiental: Se investiga si existen riesgos medioambientales en el terreno, como contaminación del suelo o del agua, que puedan afectar a la viabilidad de la inversión.
- Evaluación de riesgos: Se identifican y evalúan los posibles riesgos asociados con el terreno, como litigios pendientes, problemas de accesibilidad, condiciones geotécnicas o de inundación, entre otros.
- Valoración financiera: Se realiza una valoración del terreno para determinar su precio justo de mercado y evaluar su rentabilidad como inversión.
- Permisos y licencias: Se verifica si el terreno cuenta con los permisos y licencias necesarios para llevar a cabo cualquier desarrollo futuro o uso específico.
En resumen, una due diligence en un terreno sirve para evaluar de manera integral todas las implicaciones legales, financieras, ambientales y de uso del suelo de la propiedad, con el fin de tomar decisiones informadas y minimizar el riesgo de la inversión.
¿Qué tipo de empresas hacen una diligencia a la hora de comprar o vender un terreno u obra parada?
Para realizar una Due Diligence en un terreno es recomendable contratar a empresas especializadas en la evaluación de propiedades y terrenos, como pueden ser consultoras inmobiliarias o firmas de consultoría en desarrollo de proyectos inmobiliarios. También se pueden contratar a ingenieros civiles, topógrafos, geólogos, abogados especializados en temas inmobiliarios y contadores para realizar análisis técnico, legal, financiero y ambiental del terreno.
Fases de una Due Diligence en la compraventa de un terreno u obra parada
La due diligence es un proceso exhaustivo de investigación y evaluación de un terreno con el fin de identificar posibles riesgos y oportunidades antes de completar una transacción de compra o inversión inmobiliaria. A continuación se detallan las fases típicas de una due diligence en un terreno:
- Evaluación inicial: En esta etapa se realiza una evaluación preliminar del terreno para determinar su ubicación, tamaño, zonificación, topografía y acceso a infraestructuras básicas como agua, electricidad y alcantarillado.
- Revisión legal: En esta fase se lleva a cabo una revisión exhaustiva de los documentos legales relacionados con el terreno, como escrituras de propiedad, permisos de construcción, afectaciones legales, servidumbres, easements, acuerdos de arrendamiento, entre otros.
- Estudio de mercado: Se realiza un análisis del mercado inmobiliario para determinar la demanda y competencia en la zona, así como el potencial de desarrollo del terreno.
- Estudio técnico: En esta etapa se lleva a cabo una evaluación técnica del terreno, incluyendo estudios de suelos, estudios de impacto ambiental, estudios de viabilidad de servicios públicos, estudios de geometría y volumetría, entre otros.
- Análisis financiero: Se realiza un análisis financiero detallado del terreno, incluyendo la estimación de costos de desarrollo, el cálculo de ingresos potenciales y el retorno de la inversión.
- Negociación y cierre: Una vez completadas todas las fases de la due diligence, se procede a negociar los términos finales de la transacción y cerrar la operación de compra o inversión inmobiliaria.
Es importante destacar que la due diligence puede variar en función del tipo de terreno, el tamaño de la transacción y las necesidades específicas del comprador o inversor. En cualquier caso, es crucial contar con el asesoramiento de profesionales expertos en el mercado inmobiliario para llevar a cabo una due diligence completa y precisa.
¿Qué aspectos fundamentales hay qué analizar en la compraventa de un terreno u obra parada?
Algunos aspectos fundamentales que se deben analizar en la compra de un terreno son:
- Ubicación: Es importante considerar la ubicación del terreno, ya que esta puede afectar su valor, accesibilidad y potencial de desarrollo.
- Zonificación: Es necesario conocer la zonificación del terreno para asegurarse de que se puede utilizar para el propósito deseado, como residencial, comercial, industrial, etc.
- Topografía y tamaño: La topografía del terreno y su tamaño son aspectos importantes a considerar, ya que pueden influir en la facilidad de construcción y en el uso que se le puede dar.
- Servicios públicos: Es importante verificar la disponibilidad de servicios públicos como agua, electricidad, alcantarillado y transporte público, ya que esto puede afectar la viabilidad y el costo de desarrollo del terreno.
- Documentación legal: Es fundamental revisar la documentación legal del terreno para asegurarse de que está en regla, libre de gravámenes o problemas legales que puedan afectar la compra.
- Valoración: Es recomendable realizar una valoración del terreno para determinar su valor real y asegurarse de que el precio de compra sea justo.
- Potencial de desarrollo: Es importante evaluar el potencial de desarrollo del terreno para determinar si se ajusta a tus objetivos y necesidades a largo plazo.
- Seguridad: Es importante considerar la seguridad del entorno en el que se encuentra el terreno, así como la presencia de servicios de emergencia y vigilancia.
Estos son algunos de los aspectos fundamentales que se deben analizar en la compra de un terreno, pero es recomendable contar con la asesoría de un profesional inmobiliario para realizar una evaluación más detallada y tomar la mejor decisión de compra.
Listado de puntos importantes a anlizar en una due diligence de una compraventa
1. Legal:
- Escritura de compraventa
- Planos
- Nota simple de todas las fincas registrales
- Certificaciones catastrales.
- Certificado de catastro que indique la referencia catastral del terreno.
- Certificado de titularidad y cargas del registro de la propiedad.
2. Comunidad de propietarios u/o Entidad de Conservación:
- Comprobar si pertenece a una comunidad de Propietarios u/o Entidad de Conservación; y en caso positivo:
- Un justificante de estar al corriente de pago de todas las tasas de la comunidad de Propietario u/o Entidad de Conservación
- Actas de las reuniones de Comunidad de Propietarios u/o Entidad de Conservación relativas a los dos últimos años.
- Presupuestos de Obras Extraordinarias Aprobadas y cantidades pendientes de pago. Obras conocidas pendientes de aprobación. Estatutos de la Comunidad u/o Entidad de Conservación
- Estatutos de la comunidad u/o Entidad de Conservación
- Datos del Administrador de la Comunidad de propietarios u/o Entidad de Conservación
- Recibos. (últimos 3 recibos)
3. Situación Urbanística:
- Planeamiento General
- Planeamiento de Desarrollo
- Certificación Urbanística
- Expedientes de Disciplina Urbanística
- Cédula urbanisitica del terreno-suelo.
- Acta de notificación urbanística del ayuntamiento.
- Plan general de ordenación urbana (PGOU) del municipio.
- Licencias urbanísticas concedidas y en trámite.
- Informe de viabilidad urbanística.
- Estudio de impacto ambiental, si aplica. Contaminación o no del suelo.
- Informe de calificación urbanística.
- Informes de la Comunidad Autónoma y otros organismos competentes en materia de urbanismo.
4. En caso de existir un Proyecto o para una Obra Parada:
- Documentación incluida en el Expediente consultado en Gerencia de Urbanismo.
- Proyecto para la obtención de la Proyecto de ejecución visado
- Proyecto de ejecución modificado: Licencia de Actividad
- Proyecto de telecomunicaciones visado.
- Proyecto de ventilación de garaje visado.
- Proyecto de alumbrado y fuerza de garajes.
- Proyecto de alumbrado y fuerza de oficinas.
- Proyecto de Climatización visado.
- Proyecto de PCI visado.
- Plan de Emergencia contra incendios y de evacuación.
5. LICENCIAS:
En caso de exitir un Proyecto o para una Obra Parada:
- Solicitud de licencia de actividades según proyecto original
- Requerimientos del Ayuntamiento
- Segundo requerimiento del Ayuntamiento (si lo hubiera)
- Licencia única de obras y actividades.
- Licencia de funcionamiento (proyecto para su obtención)
6. ACOMETIDAS
- Concesión de acometida de suministro de agua (incluye PCI).
- Concesión de acometida de saneamiento.
- Concesión de acometida de electricidad.
- Concesión de acometida de gas.
- Concesión de acometida de telefonía.
7. SUMINISTROS
- Contrato de suministro de agua.
- Contrato de suministro de electricidad.
- Contrato de suministro de gas.
8. CERTIFICACIONES
En caso de exisitir Proyecto o es una Obra Parada
- Certificado de instalaciones impreso del Colegio Oficial de Ingenieros Técnicos Industriales
- Certificado del Colegio Oficial de Arquitectos
- Certificado final de la dirección de obra.
- Certificado de montaje de la instalación de climatización.
- Certificado de la instalación de gas.
- Certificado e la instalación de ventilación garaje.
- Certificado de instalación PCI.
- Certificado de RF de las puertas por el instalador
- Certificado Comunidad Autónoma suministro de Agua
- Certificado Comunidad Autónoma ACS y Clima ACS
9. LEGALIZACIONES para Obras Paradas
- Boletines de legalización de la instalación eléctrica de baja tensión.)
- Inscripción de la instalación de climatización en el Registro Industrial.
- Legalización de las instalaciones de gas.
- Inscripción de la instalación de protección contra incendios en el Registro Industrial.
- Inscripción de los ascensores en el Registro de aparatos elevadores
- Legalización de la instalación de fontanería. Acta de prueba de presión.
- Registro de la instalación en la Dirección General de Telecomunicaciones.
10. CONTRATOS DE MANTENIMIENTO Para Obras Paradas
- Contrato de mantenimiento aparatos elevadores.
- Contrato de prestación de servicios de mantenimiento de instalaciones de climatización.
- Contrato de mantenimiento puertas automáticas.
- Contrato de prestación de servicios de mantenimiento de instalaciones eléctricas de baja tensión.
- Contrato de prestación de servicios de mantenimiento integral de instalaciones.
- Contrato de prestación de servicios de mantenimiento de instalaciones de protección contra incendios.
- Contrato de arrendamiento de servicios de limpieza
- Contrato de arrendamiento de servicios de conserjería.
- Libro de Mantenimiento.
11. TASAS
- Recibo tasa basuras. (últimos 3 recibos)
- Impuesto de Bienes Inmuebles, IBI (últimos 3 recibos)
- Vado – Recibo tasa por aprovechamiento del dominio público local con paso de vehículos.
12. SEGUROS
- Cobertura seguro decenal.
- Póliza de seguro todo riesgo de la construcción en caso de Obras Paradas
- Certificado de seguro de responsabilidad civil.
- Certificado de seguro de todo riesgo daños materiales.
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Fuente: El Equipo de Murbalands
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