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¿Qué impuestos se pagan al comprar un terreno?
Murbalands, 11/3/2025
Guía completa: Todos los impuestos que debes tener en cuenta al comprar un terreno
Comprar un terreno
en España implica el pago de varios impuestos que pueden afectar
significativamente el coste final de la operación. Si estás pensando en
adquirir un terreno, ya sea como inversión o para construir, es esencial
conocer las obligaciones fiscales asociadas. En este artículo te explicamos, de
manera sencilla y clara, los impuestos que debes pagar y cómo pueden influir en
tu decisión de compra.
Antes de nada,
tenemos que hacer una clara diferenciación en el tipo de terreno que se vende,
ya que en función de la categorización del terreno, puede implicar
adicionalmente mas costes asociados o impuestos que tienes que considerar.
Primero recordamos lo que significa categorización de un terreno:
¿Qué es la categorización de un terreno y por qué es clave para su compra o venta?
Cuando hablamos de categorización de un terreno, nos referimos a la clasificación oficial que recibe según su uso permitido, características y ubicación dentro del planeamiento urbano o rural. Este factor es esencial tanto para compradores como para vendedores, ya que determina qué se puede hacer en el terreno y su valor en el mercado.
Tipos de terrenos y su impacto en los impuestos
1. Terreno urbano
- Ubicado en zonas urbanizadas con acceso a servicios básicos (agua, luz, alcantarillado, vías de acceso).
- Ideal para construir viviendas, comercios o infraestructuras.
- Sujeto a impuestos como el IBI y la plusvalía municipal.
2. Terreno urbanizable
- Tiene el potencial de convertirse en suelo urbano, pero requiere un plan de urbanización.
- Su valor puede aumentar con el
desarrollo de infraestructura.
- La fiscalidad depende de la comunidad autónoma.
3. Terreno rústico o no urbanizable
- Destinado a actividades agrícolas, ganaderas o de conservación del medioambiente.
- No puede urbanizarse salvo excepciones específicas.
- Tiene una fiscalidad distinta según la comunidad autónoma.
¿Cómo conocer la
categoría de un terreno? ¿Cómo conocer la categorización de un
terreno?
Si estás pensando en
comprar o vender un terreno, es fundamental conocer su clasificación
urbanística. Aquí te explicamos cómo hacerlo:
1. Consulta en el ayuntamiento
A través del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) puedes verificar la
clasificación del terreno.
En Murbalands te lo ponemos fácil: Accede a todos los planes de ordenación
urbanística desde nuestra web Ver
planes
2. Solicita una nota simple
En el Registro de la Propiedad puedes obtener información clave sobre la
situación legal del terreno.
Desde Murbalands puedes solicitarla directamente en cada anuncio para tomar
decisiones con total seguridad.
3. Contrata nuestro servicio de informe del terreno
En Murbalands te ayudamos a entender la categoría de tu terreno y facilitamos su venta con información clara y detallada para potenciales compradores.
Principales impuestos al comprar un terreno
1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El principal tributo
que grava la adquisición está determinado por la condición del vendedor y la
calificación urbanística del terreno.
El impuesto depende
del vendedor y del tipo de terreno:
- IVA (21%): Aplica si el vendedor es una empresa y
el terreno es urbano o urbanizable con obras iniciadas.
- ITP (6%-11%): Se paga en ventas entre particulares o
cuando el vendedor es una empresa pero el terreno es rústico o urbanizable
sin urbanizar, con obras no iniciadas.
Lee más sobre IVA vs ITP en la compra de terrenos.
2. Impuesto sobre el Patrimonio:
El Impuesto sobre
el Patrimonio Solo afecta a compradores particulares si el valor del
terreno, junto con el resto de su patrimonio, supera los mínimos exentos
establecidos en su comunidad autónoma.
Este tributo grava
el patrimonio neto de las personas físicas y varía en función de la comunidad
autónoma en la que residan. En general, el mínimo exento suele oscilar entre
los 500.000 y 700.000 euros, aunque en algunas comunidades puede ser
mayor. Adicionalmente, las personas con discapacidad pueden disfrutar de un
mínimo exento más alto.
El impuesto se calcula aplicando una escala progresiva sobre el patrimonio neto, con tipos impositivos que oscilan entre el 0,2% y el 3,5%, dependiendo de la legislación autonómica. Es importante revisar la normativa vigente en la comunidad autónoma correspondiente para evitar sorpresas.
3. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Si compras un
terreno a mediados de año, podrías tener que abonar una parte proporcional.
El IBI es un tributo municipal que grava la propiedad de un terreno o inmueble. Si compras un terreno a mediados de año, la nueva normativa permite prorratear el pago del IBI entre comprador y vendedor, salvo que se haya acordado otra forma de distribución de gastos en el contrato de compraventa. Esto significa que el vendedor pagará la parte proporcional correspondiente a los meses que haya sido propietario durante el año fiscal y el comprador asumirá el resto. Sin embargo, si en la escritura se pacta que el vendedor asuma la totalidad del IBI del año en curso, no habrá reparto proporcional.
4. Impuesto
sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
El Impuesto sobre
Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) es un tributo municipal que se
debe abonar cuando se realizan obras en un terreno, ya sea para construir una
vivienda, urbanizar el suelo o cualquier otra infraestructura.
- ¿Cuándo se paga? Si el comprador del terreno tiene
previsto desarrollar el suelo inmediatamente después de su adquisición,
debe considerar este impuesto en su planificación financiera.
- Cuantía del ICIO: Se calcula en base al coste real de la
obra y oscila entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución
material de la construcción.
- ¿Cómo se liquida? Se paga en el ayuntamiento donde se
ubica el terreno al solicitar la licencia de obras.
Este impuesto puede
representar un coste importante en el desarrollo del terreno, por lo que es
fundamental incluirlo en la evaluación económica del proyecto.
5. Tasas por
Expedición de Licencias o Certificados
Además de los
impuestos principales, existen tasas municipales que se deben abonar por la
expedición de licencias y certificados administrativos. Aunque su cuantía es
menor, deben considerarse en el cómputo global de costes al adquirir y
desarrollar un terreno.
- Licencia de obras: Se requiere para cualquier
construcción y su coste varía según el municipio.
- Licencia urbanística: Necesaria para la parcelación o
cambios de uso del terreno.
- Certificados urbanísticos: Documentos que acreditan la situación
legal del terreno y su compatibilidad con el planeamiento urbanístico.
Estas tasas pueden
suponer un coste adicional a considerar en la inversión del terreno.
6. Impuesto
sobre Actividades Económicas (IAE)
El Impuesto sobre
Actividades Económicas (IAE) es un tributo que grava el ejercicio de
actividades empresariales, profesionales o artísticas en territorio español.
Este impuesto es relevante en el caso de terrenos rústicos si se van a destinar
a una actividad económica, como la explotación agrícola, ganadera o forestal.
- ¿Quién debe pagarlo? Están obligadas a pagarlo todas las
personas físicas y jurídicas que desarrollen una actividad económica,
aunque existen exenciones para empresas con una cifra de negocios inferior
a un determinado umbral.
- ¿Cómo se calcula? Su importe depende de la actividad
realizada y puede variar en función de factores como el tamaño de la
empresa, el volumen de facturación o el tipo de actividad desarrollada.
- Periodicidad: Se paga anualmente en función de la
cuota asignada a cada actividad económica.
Si tienes dudas
sobre si debes pagar el IAE al utilizar un terreno rústico con fines
económicos, lo mejor es consultar con un asesor fiscal o la Agencia Tributaria.
Gastos adicionales al comprar un terreno
1. Gastos notariales y registrales
La
intervención notarial es obligatoria para la formalización de la escritura
pública de compraventa. Los aranceles están regulados oficialmente y siguen una
escala decreciente según el valor de la transacción. Para un terreno de valor
medio (200.000€), el coste aproximado oscila entre 550€ y 700€, incluyendo
copias autorizadas y simples. A esto deben sumarse aproximadamente 50€-100€ por
cada copia adicional que se solicite.
La
inscripción en el Registro de la Propiedad supone aproximadamente el 75% del
arancel notarial, siguiendo también una escala decreciente por tramos. Para el
mismo ejemplo anterior, representaría entre 400€ y 500€. Adicionalmente, la
solicitud de notas simples o certificaciones previas puede suponer entre 10€ y
30€ por documento.
Aunque no son impuestos en sí, es importante tenerlos en cuenta:
- Notaría: Escritura de compraventa (550€ - 700€ para terrenos de 200.000€).
- Registro de la Propiedad: Inscripción del terreno (aproximadamente 200€ - 500€).
- Notas simples y certificaciones: Coste adicional de 10€ - 30€ por documento.
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Si estás buscando comprar o vender un terreno, en Murbalands te ofrecemos un servicio especializado que te ayuda en cada paso del proceso. Desde la búsqueda del terreno ideal hasta la gestión de la venta, nos encargamos de asesorarte con transparencia, eficiencia y el mejor conocimiento del mercado.
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Fuente: El Equipo de Murbalands
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