¿Cómo se puede valorar un terreno?

Murbalands te da la guía para valorar un terreno

Conocer el valor real de un terreno antes de comprar o vender es fundamental para tomar decisiones acertadas en el mercado inmobiliario. Una valoración correcta permite evitar sorpresas desagradables y garantiza una negociación basada en cifras objetivas y actuales. Además, realizar estudios de mercado reales aporta una perspectiva clara de la oferta y demanda en la zona, lo que ayuda a identificar oportunidades rentables y evitar sobrevaloraciones o infravaloraciones.

Invertir en terrenos puede ser altamente rentable, pero el éxito depende en gran medida de contar con una valoración precisa y ajustada al mercado. En Murbalands, entendemos esta necesidad y ofrecemos herramientas y servicios especializados que facilitan el proceso de valoración, garantizando fiabilidad y transparencia en cada operación.

Hoy en nuestro blog de Murbalands queremos dedicar parte a una de las preguntas que más nos hacen: ¿Cuánto vale mi terreno? ¿Cómo puedo calcular su valor?

Valorar un terreno: Métodos y consejos clave

Cuando se trata de vender o comprar un terreno, una de las preguntas más comunes es: ¿Cuánto vale realmente? La valoración de un terreno no es tarea fácil, ya que depende de múltiples factores y métodos específicos. En este artículo te explicamos de manera sencilla los principales métodos de valoración que utilizan los expertos, para que puedas tener una referencia clara y realista del valor de tu terreno.

Es fundamental tener claro que, dependiendo del tipo de terreno que se quiera comprar o vender, se deberá elegir el método de valoración más adecuado. No es lo mismo valorar un terreno rústico sin ninguna productividad que uno con potencial para el cultivo de frutales, o un terreno finalista listo para construir viviendas que otro pendiente de gastos de urbanización. El método seleccionado debe ajustarse a las características específicas del terreno y al objetivo de la valoración.

Además, es importante distinguir entre la valoración del valor de mercado y una tasación oficial. La valoración proporciona una estimación aproximada basada en datos de mercado y análisis comparativos, mientras que la tasación es un proceso reglado y con validez legal, realizado por profesionales homologados. Cada uno cumple una función diferente y debe utilizarse según el contexto y las necesidades de la operación inmobiliaria.

Diferencias entre valoración y tasación

Aunque a menudo se utilizan como sinónimos, es importante entender que la valoración de un terreno no es lo mismo que una tasación oficial. A continuación, te explicamos las diferencias clave:

• Valoración:  Se realiza para conocer el valor aproximado del terreno en el mercado actual. Es útil para propietarios e inversores que desean tener una referencia orientativa antes de tomar decisiones de compra o venta. No tiene carácter legal ni vinculante.

• Tasación:  Es un proceso reglado y oficial llevado a cabo por un tasador homologado. El resultado de la tasación tiene validez legal y se utiliza, por ejemplo, en procedimientos hipotecarios o en operaciones de financiación bancaria. La tasación debe cumplir con la normativa vigente y suele estar supervisada por entidades acreditadas.

En resumen, mientras que la valoración ofrece una estimación útil para tomar decisiones, la tasación garantiza un valor oficial respaldado legalmente.

Principales métodos para valorar un terreno

Existen varios métodos reconocidos internacionalmente para valorar terrenos, y la elección del más adecuado depende del tipo de terreno, su finalidad y los datos disponibles. A continuación, te presentamos los más comunes.

En este artículo, nos detallaremos en dar una breve explicación de todos los métodos posibles. En siguientes blog, nos dedicaremos a analizar uno por uno.

1. Método de comparación de mercado

El método de comparación de mercado se basa en comparar el terreno con otros similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona. Es uno de los métodos más utilizados por su precisión y sencillez. Los pasos básicos son:

• Recopilar información sobre terrenos similares vendidos o en venta en la zona.
• Seleccionar los terrenos más representativos para la comparación.
• Ajustar los valores obtenidos según características específicas como ubicación, accesibilidad y dimensiones.
• Calcular el valor promedio por metro cuadrado y aplicar el resultado al terreno que deseas valorar.

Este método es ideal cuando hay suficiente información de mercado disponible y proporciona una estimación fiable del valor actual.

La fórmula es:

Valor del terreno = Superficie del terreno x precio medio (€/m²)

2. Método residual

El método residual es especialmente útil para terrenos edificables. Consiste en calcular el valor del terreno a partir del valor final estimado del proyecto que se va a construir, descontando los costes de construcción, licencias y el beneficio esperado del promotor.

Este método puede calcularse a su vez de dos maneras diferentes: estático y dinámico.

• Método Residual Estático:  Realiza el cálculo del valor del terreno considerando una situación estática, es decir, sin tener en cuenta la evolución temporal de los ingresos y gastos. Se utiliza principalmente en proyectos con poca variación de costes o ingresos en el tiempo.

• Método Residual Dinámico: Tiene en cuenta la variación temporal de ingresos y gastos, aplicando una tasa de actualización para calcular el valor presente neto (VPN) del proyecto. Es útil en proyectos complejos y de larga duración, donde los flujos de caja pueden cambiar a lo largo del tiempo.

Es un método muy preciso, pero depende de estimaciones realistas y del análisis de mercado. El método residual es especialmente útil para terrenos edificables. Consiste en calcular el valor del terreno a partir del valor final estimado del proyecto que se va a construir, descontando los costes de construcción, licencias y el beneficio esperado del promotor.

La fórmula es:

Valor del terreno = Valor final del proyecto - Costes de construcción - Beneficio del promotor

Es un método muy preciso, pero depende de estimaciones realistas y del análisis de mercado.

3. Método de capitalización de rentas

El método de capitalización de rentas se utiliza principalmente para terrenos que generan ingresos de manera continua, como terrenos agrícolas en explotación, parcelas urbanas alquiladas o solares utilizados para actividades comerciales (estacionamientos, antenas, publicidad, etc.). La premisa básica de este método es que el valor del terreno está directamente relacionado con los ingresos netos que puede generar en el tiempo.

La fórmula básica es:

Valor del terreno = Renta anual neta / Tasa de capitalización

• Renta anual neta: Es el beneficio que genera el terreno al año, una vez descontados los gastos asociados, como impuestos, mantenimiento y seguros. Para terrenos agrícolas, serían los ingresos netos de la explotación; para terrenos urbanos, los alquileres percibidos tras descontar impuestos y gastos de gestión.

• Tasa de capitalización: Representa el rendimiento esperado por el inversor y puede variar según el tipo de terreno, el riesgo asociado y las condiciones del mercado. En general, para terrenos agrícolas la tasa suele oscilar entre el 3% y el 5%, mientras que para terrenos urbanos puede estar entre el 4% y el 8%.

Este método es ideal para terrenos con uso continuo que generan rentabilidad de manera sostenida. Sin embargo, es fundamental utilizar datos actualizados y realistas sobre ingresos y tasas de capitalización para obtener resultados fiables. Además, cualquier cambio en el mercado o en la explotación puede afectar significativamente el valor calculado. El método de capitalización de rentas se utiliza principalmente para terrenos que generan ingresos, como agrícolas o urbanos alquilados. Se calcula capitalizando los ingresos anuales netos del terreno según una tasa de capitalización del mercado.

La fórmula básica es:

Valor del terreno = Renta anual neta / Tasa de capitalización

Este método es ideal para terrenos con uso continuo que generan rentabilidad.

Por otro lado, tenemos que tener en cuenta otro método habitual en el mercado para conocer el valor de un inmueble, es que conocemos como Valor Catastral:

Valor catastral

El valor catastral es el precio administrativo asignado por el Catastro y sirve como referencia para el cálculo de impuestos. Aunque no refleja el valor de mercado, es importante tenerlo en cuenta en operaciones de compraventa.

Puedes consultar el valor catastral de tu terreno a través del recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.

Conclusión

Valorar un terreno puede parecer complejo, pero con el método adecuado y el respaldo de profesionales experimentados, es posible obtener una estimación precisa y fundamentada. Utilizar métodos como la comparación de mercado, el método residual o la capitalización de rentas asegura un análisis completo y ajustado a la realidad del mercado.

En Murbalands, llevamos años ofreciendo una plataforma única que pone en contacto a vendedores y compradores de terrenos en toda España. Además de facilitar la compraventa, contamos con una amplia gama de servicios especializados que cubren todas las fases de la transacción inmobiliaria:

1. Valoración del Inmueble Murbalands: Análisis completo y preciso del valor de mercado.
2. Valoración catastral: Obtención de información actualizada del valor administrativo.
3. Cálculo de costes de transacción: Incluyendo impuestos, tasas y otros gastos asociados.
4. Análisis de mercado: Informes detallados sobre competencia, oferta y demanda.