Análisis de la evolución del terreno en España

Análisis de la evolución del suelo/terreno en España: Promoción de vivienda y mercado del suelo/terreno

En Murbalands, queremos acercar a nuestros usuarios la información más relevante y actual del sector de los terrenos y suelos edificables o no en España. Por ello, hoy comentamos los últimos datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau), con el objetivo de ofrecer un resumen claro y destacar los puntos clave que ayudan a entender la situación del mercado de compraventa de suelo y cómo esta está afectando directamente al mercado de compraventa de viviendas.

¿Qué está pasando con el suelo en España?

En los últimos años, el mercado del suelo/terreno en España ha experimentado transformaciones significativas debido a factores económicos, sociales y normativos. La disponibilidad de terrenos, especialmente los llamados suelos finalistas (es decir, suelos urbanos listos para construir), se ha convertido en uno de los mayores desafíos del sector. Aunque existen grandes extensiones de terreno disponibles, una parte importante de ellas no son suelos urbanos consolidados, sino que están vinculados a planes urbanísticos pendientes de ejecución.

¿Por qué faltan terrenos urbanizables?

La falta de suelo - terreno urbanizable inmediato no se debe a la escasez de superficie, sino a la ausencia de infraestructuras adecuadas y de desarrollo urbanístico efectivo. Muchos terrenos disponibles se encuentran en fases previas a la consolidación urbana o están sujetos a procesos burocráticos que ralentizan su puesta en valor. Esto crea una paradoja en la que, a pesar de la abundancia de superficie, el suelo/terreno finalista sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda de nuevas viviendas.

Para los promotores y desarrolladores inmobiliarios, esto supone un gran reto, ya que la falta de suelo urbano consolidado eleva el precio del terreno disponible y limita la viabilidad de nuevos proyectos habitacionales. Esto hace que el acceso a viviendas asequibles sea más complicado, especialmente en zonas de alta demanda.

Evolución reciente del mercado del suelo y la vivienda en España

Tendencias de precios y transacciones en 2024

Durante el año 2024, el mercado del suelo urbano en España ha registrado variaciones notables en cuanto a precios y transacciones. Según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau), en el segundo trimestre del año se transaccionaron 563,3 hectáreas de suelo urbano, lo que representa una disminución del 26,4% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. El valor de estas transacciones ascendió a 770 millones de euros.

El precio medio del suelo urbano se situó en 166,6 €/m², reflejando un incremento interanual del 7,8%. Sin embargo, en municipios con más de 50.000 habitantes, el precio medio alcanzó los 289,6 €/m², lo que supone un aumento del 22,6%. Estos datos evidencian cómo la presión sobre el suelo en áreas metropolitanas está elevando los precios de manera significativa.

¿Cómo impacta el precio del suelo en la promoción de viviendas?

El encarecimiento del suelo urbano tiene un impacto directo en el precio final de las viviendas, ya que representa una parte sustancial de los costes de construcción. Esto provoca que las promociones inmobiliarias en grandes ciudades se encarezcan notablemente, reduciendo las oportunidades de acceso a viviendas asequibles.

Comparativa de precios de vivienda en 2024

1. Madrid: 3.274,6 €/m²
2. Islas Baleares: 3.208,4 €/m²
3. Guipúzcoa: 2.916,3 €/m²
4. Barcelona: 2.690,5 €/m²
5. Málaga: 2.440,1 €/m²

En contraposición, en 14 provincias el precio medio de la vivienda libre se mantiene por debajo de los 1.000 €/m², destacando zonas como Lugo, Toledo, Soria y Orense. Esto pone de manifiesto las grandes disparidades territoriales en cuanto al acceso a la vivienda.

Grafico 1: Precios medios de la vivienda libre por provincias en el tercer trimestre de 2024 (€/m²).

Fuente: Sistema de Información Urbana (SIU) (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana).

Suelo, terreno disponible para la promoción de vivienda

El boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo ofrece una visión clara sobre la situación del suelo destinado a la promoción de vivienda en España. Los datos revelan que el 95,31% del suelo nacional es no urbanizable, mientras que el suelo urbano consolidado representa apenas el 2,14%, seguido del suelo urbanizable (2,22%) y el suelo urbano no consolidado (0,25%). Esta distribución evidencia las limitaciones existentes en cuanto al uso residencial y sugiere la necesidad de políticas que impulsen la transformación de terrenos para satisfacer la demanda habitacional.

En cuanto a la titularidad, una gran parte de estos terrenos corresponde a entidades públicas, lo que plantea retos específicos en la gestión y disposición para el desarrollo residencial. El acceso a suelo apto para vivienda sigue siendo una prioridad en regiones con alta densidad de población, donde el coste del suelo urbano ha aumentado de forma considerable.

Clasificación del suelo en España: ¿qué significa cada tipo?

En cuanto a los datos relativos al suelo disponible para la construcción de vivienda en España, es importante recordar que la legislación estatal de suelo establece la obligatoriedad de destinar suelo adecuado y suficiente tanto para usos productivos como residenciales, en cumplimiento de su función social. Para promover la transparencia en materia de urbanismo y gestión del suelo, el Sistema de Información Urbana (SIU), dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, recopila información exhaustiva sobre las diferentes clases de suelo en el país.

El Sistema de Información Urbana (SIU), gestionado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, recopila datos actualizados sobre la clasificación del suelo en el país. Los principales tipos de suelo son:

1. Suelo no urbanizable: 95,31%
2. Suelo urbano consolidado: 2,14%
3. Suelo urbano no consolidado: 0,25%
4. Suelo urbanizable delimitado: 1,34%
5. Suelo urbanizable no delimitado: 0,88%

Esta categorización refleja cómo la gran mayoría del suelo disponible no es apto de forma inmediata para la construcción de viviendas, lo que dificulta la planificación y promoción de nuevos proyectos residenciales.

Tabla 1. Superficie y porcentaje de suelo por clases/categorías de suelo y comunidades autónomas, del conjunto de municipios incorporados al SIU.

Gráfico 2. Porcentaje de suelo por clases/categorías de suelo y comunidades autónomas del conjunto de municipios incorporados al SIU: porcentaje sobre el total de suelo.

Fuente: Sistema de Información Urbana (SIU) (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana).

Áreas de desarrollo y potencial edificatorio

El SIU también aporta datos significativos sobre la potencialidad edificatoria residencial en áreas de desarrollo, que abarcan el suelo urbano no consolidado y el suelo urbanizable delimitado o sectorizado. Estas áreas suman una superficie total de 5.245 km² en todo el territorio español, con una capacidad edificatoria residencial de 1.314 millones de m², de los cuales 953 millones de m² todavía no se han materializado en edificaciones.

Esta falta de ejecución refleja la naturaleza misma de las áreas de desarrollo, donde las previsiones urbanísticas no siempre se convierten en realidad. De hecho, aunque se estima que podrían construirse más de 9,5 millones de viviendas en estas zonas, todavía faltan por edificarse alrededor de 6,9 millones de viviendas.

Desafíos y oportunidades en el mercado del suelo

El gran reto para el futuro es lograr que el suelo actualmente no urbanizable o en proceso de consolidación pueda transformarse en espacio útil para la promoción de viviendas. Para ello, es fundamental agilizar los procedimientos administrativos y fomentar políticas urbanísticas que faciliten la gestión del suelo.

El informe también recoge los resultados de la Encuesta sobre vivienda social de 2023, dirigida a las comunidades autónomas, para conocer el suelo disponible de titularidad pública con potencial edificatorio. Los datos revelan grandes diferencias entre regiones en cuanto a la disponibilidad de suelo y su clasificación urbanística.

Por ejemplo, algunas comunidades autónomas como Andalucía y Cataluña conocen el número potencial de viviendas que podrían edificarse, pero no tienen clara la superficie total disponible. En contraste, otras regiones, como Extremadura y La Rioja, no disponen de datos actualizados sobre el suelo de titularidad pública. En general, la mayor parte del suelo gestionado por las administraciones autonómicas corresponde a suelo urbano consolidado, aunque destaca especialmente la Comunidad de Madrid, que presenta una gran cantidad de suelo urbano no consolidado, lo que muestra la complejidad en la gestión y urbanización de estos espacios.

Reflexión final

El análisis conjunto de los boletines oficiales pone de manifiesto una realidad compleja en el mercado del suelo urbano en España. El constante encarecimiento del suelo urbano, acompañado de una disponibilidad limitada para la promoción de vivienda, destaca la urgente necesidad de una gestión urbanística eficiente y de políticas públicas que impulsen el acceso a terrenos urbanizables.

Para lograr un mercado equilibrado y accesible, es fundamental promover la transparencia en la gestión del suelo y aplicar medidas que faciliten la transformación del suelo no urbanizable en viviendas accesibles. Además, garantizar el derecho a una vivienda digna requiere maximizar el aprovechamiento de los recursos urbanísticos y fomentar la colaboración entre administraciones públicas y sectores privados.

En Murbalands, entendemos la complejidad de estos escenarios y trabajamos para proporcionar a nuestros usuarios información clara, asesoramiento experto y una plataforma exclusiva para la compraventa de terrenos y parcelas. Estamos comprometidos en ayudar a maximizar el valor de cada propiedad y facilitar el acceso a las mejores oportunidades del mercado.

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