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Impacto de la nueva ley del suelo
Murbalands, 31/1/2025
El Impacto de la Nueva Ley del Suelo, Claves y Consecuencias
La reciente reforma de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana en España promete cambiar significativamente el panorama del urbanismo, afectando tanto a promotores como a ciudadanos.
Con esta reforma, el Gobierno pretende garantizar que los planes de ordenación territorial y urbanística cuenten con mayor estabilidad, claridad y seguridad jurídica. Además, busca equilibrar los intereses territoriales con los sociales, económicos y medioambientales.
Estos planes, especialmente los urbanísticos, son fundamentales para el crecimiento sostenible de ciudades y zonas rurales, el desarrollo de la política de vivienda y la implementación de estrategias económicas clave, con un impacto directo en la economía nacional y la generación de empleo, algo especialmente relevante en la actualidad.
Desde Murbalands, plataforma especializada en la compra y venta de terrenos y obras paradas, analizamos el impacto de esta normativa y cómo influirá en el sector inmobiliario. Sabemos lo importante que es estar bien informado, y cada semana queremos colaborar para mantener a nuestros Murbalanders al tanto de las novedades más relevantes del sector.
Objetivos y Justificación de la Reforma
El Gobierno ha impulsado esta modificación con el objetivo de garantizar una mayor seguridad jurídica y estabilidad en los planes urbanísticos, evitando que defectos formales menores conduzcan a la anulación de proyectos completos. Además, busca reducir la incertidumbre en el desarrollo de nuevas promociones y acelerar los procedimientos administrativos.
Principales Modificaciones:
1. Nulidad y Anulabilidad de Planes Urbanísticos
La reforma permite corregir errores formales para evitar que planes enteros sean anulados por defectos menores, limitando las consecuencias de su invalidación.
La norma mantiene el régimen general de nulidad y anulabilidad según la legislación vigente. Sin embargo, permite modificar o reemplazar planes urbanísticos sin afectar completamente su contenido. Además, la anulación de un plan no invalidará automáticamente los actos derivados de él, salvo que aún no hayan entrado en vigor y estén directamente afectados. Se introduce la posibilidad de anular parcialmente un plan si el error es limitado a una zona específica o no impacta en el resto del proyecto. Los defectos formales solo causarán anulabilidad si impiden el cumplimiento del objetivo del plan o generan indefensión, y en caso de anulación, el nuevo plan podrá mantener soluciones similares siempre que se corrijan los errores.
El proyecto reduce los casos en los que un plan puede ser declarado nulo por defectos de forma o procedimiento, limitándolos a situaciones específicas como:
- Aprobación por una autoridad sin competencia para ello.
- Desconocimiento total del procedimiento legal o de normas fundamentales.
- Falta del trámite de evaluación ambiental obligatorio.
- Omisión del proceso de información pública y participación ciudadana exigido por la ley.
- No haber realizado consultas a organismos públicos cuando su aportación es clave y difícil de corregir (por ejemplo, en temas de agua, costas, carreteras o infraestructuras esenciales).
- Ausencia de la memoria o documento requerido por la normativa urbanística.
Cualquier otro error formal o de procedimiento podrá corregirse sin necesidad de anular el plan por completo. Para ello, se retomará el proceso desde el punto en que ocurrió el fallo, manteniendo válidos los trámites que no se vean afectados.
La administración responsable dispondrá de un año para corregir el defecto, durante el cual el plan seguirá vigente, salvo en las partes directamente impactadas, que quedarán suspendidas. En casos excepcionales, este plazo podrá ampliarse hasta seis meses adicionales si se demuestra que la subsanación no puede completarse a tiempo.
2. Restricciones para Recurrir Planes
Se limita la capacidad de impugnación indirecta de los planes urbanísticos a un plazo de cuatro años y solo por vicios materiales de ilegalidad. Además, se invierte la carga de la prueba, exigiendo a los recurrentes demostrar el impacto significativo de los defectos alegados.
La reforma impulsada por el Gobierno reduce las opciones para impugnar planes urbanísticos, permitiendo recurrir solo aspectos esenciales del plan. Los defectos formales o de procedimiento solo podrán ser alegados si se demuestra que afectan significativamente a estos aspectos materiales, y la responsabilidad de probarlo recaerá en el recurrente.
Además, solo podrán ser considerados interesados quienes hayan iniciado el procedimiento, lo que algunos expertos critican por limitar el derecho de acción pública.
Otra limitación es que la impugnación indirecta, es decir, aquella derivada de un acto administrativo basado en el plan, solo podrá realizarse en los primeros cuatro años de vigencia. El Gobierno respalda esta medida con la recomendación del Consejo de Estado, argumentando que refuerza la seguridad jurídica y la equidad, alineándose con el plazo de cuatro años previsto en el Código Civil para reclamaciones.
Asimismo, el contenido del recurso también se restringe, permitiendo solo impugnaciones por ilegalidad material y excluyendo vicios formales o de procedimiento, salvo que se realicen mediante un recurso directo dentro de un plazo más reducido.
3. Simplificación de Trámites Urbanísticos
Se reducen los procedimientos administrativos para determinadas actuaciones, como la construcción de vivienda protegida y proyectos en suelos ya urbanizados. También se permite que algunas obras inicien su actividad sin necesidad de licencia previa.
El Gobierno ha reformado el régimen urbanístico relacionado con el derecho a la propiedad del suelo, reduciendo el número de actuaciones que requieren una licencia urbanística previa.
Ahora, no será necesario obtener una licencia antes de iniciar obras de edificación de nueva planta cuando se trate de vivienda protegida promovida por administraciones públicas o entidades dependientes, así como para otras intervenciones en suelos urbanizados.
Además, la reforma modifica el uso del silencio administrativo negativo en ciertos procedimientos urbanísticos, como la construcción de nueva planta de vivienda protegida. Movimientos de tierras, explanaciones, edificaciones e instalaciones de nueva planta, incluyendo casas prefabricadas, solo estarán sujetas a esta regla cuando se ubiquen en suelo rural.
Por otro lado, aunque el Constitucional reconoció que el Estado puede regular la tramitación de movimientos de tierras y explanaciones, la reforma deja en manos de las comunidades autónomas la decisión de exigir o no una respuesta administrativa previa para realizar estas actuaciones en suelo urbanizado.
4. Modificación en la Valoración de Promociones Urbanísticas
La nueva metodología de indemnización en caso de cambios en las condiciones de un proyecto calculará la compensación en base a un porcentaje del beneficio empresarial, en lugar del valor especulativo del suelo.
La reforma de la Ley del Suelo busca resolver una de sus lagunas: el cálculo de indemnizaciones cuando se bloquea el desarrollo de nuevos proyectos o se modifican sus condiciones. Esto surge tras una sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el método basado en la diferencia entre el valor original del suelo y su valor final tras la construcción.
El nuevo sistema propuesto por el Ministerio establece que la indemnización se calculará a partir de un porcentaje del beneficio empresarial generado por el desarrollo urbanístico, tomando como referencia el valor del suelo tras la finalización de la obra, pero descontando los costes de urbanización y otras obligaciones.
Según el Gobierno, este método se ajusta a lo establecido en la Ley del Suelo (art. 11.2), que no considera la edificabilidad como parte del derecho de propiedad del suelo, sino que solo se materializa cuando la construcción se lleva a cabo y se cumplen los requisitos legales.
En esta reforma, el porcentaje del beneficio empresarial reemplaza el modelo anterior basado en la participación de la comunidad en las plusvalías. Su cálculo combinará la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo, con posibilidad de ajustes según lo que establezca la regulación.
5. Creación de una Plataforma Telemática
Se desarrollará un sistema digital para agilizar la tramitación de informes necesarios en la elaboración de planes urbanísticos, mejorando la coordinación entre administraciones.
6. Cancelación del Derecho de Reversión
La reforma de la Ley del Suelo y la Ley de Expropiación Forzosa introduce una regulación específica para la cancelación del derecho de reversión en casos de expropiación de propiedades destinadas a desarrollos urbanísticos u ordenación del territorio.
Los casos en los que se podrá cancelar la constancia registral del derecho de reversión son:
- Si la expropiación fue para un uso dotacional, siempre que este uso (o uno sustituto) haya estado vigente al menos ocho años.
- Si la expropiación se realizó para urbanización, cuando las obras hayan sido finalizadas en un plazo máximo de diez años.
- Si han expirado los plazos legales para ejercer el derecho de reversión, es decir, hasta 20 años según la Ley de Expropiación Forzosa, o si el derecho ha sido desestimado.
Además, el derecho preferente de reversión quedará automáticamente anulado si han transcurrido 30 años.
Por otro lado, la reforma también excluye la posibilidad de reversión en casos donde la expropiación haya ocurrido debido al incumplimiento de las obligaciones establecidas en la normativa del suelo.
Impacto en el Mercado Inmobiliario y el Sector de la Construcción
- Mayor Estabilidad para Promotores e Inversores: La reducción de incertidumbre sobre la validez de los planes urbanísticos fomentará la inversión en nuevos proyectos.
- Aceleración de la Construcción de Vivienda Protegida: La eliminación de ciertos requisitos burocráticos facilitará la edificación de vivienda social.
- Menos Litigios y Mayor Seguridad Jurídica: La limitación en la impugnación de planes urbanísticos evitará la paralización de proyectos.
- Mayor Agilidad en la Tramitación de Licencias: Se reducirá el tiempo de espera para la aprobación de proyectos urbanísticos.
- Mayor seguridad jurídica y protección ambiental: Se crea un entorno más estable para la inversión y el desarrollo económico, garantizando además que los planes urbanísticos cumplan con evaluaciones ambientales.
- Más participación ciudadana: Se refuerza el derecho a la información y la intervención en decisiones urbanísticas, influyendo en infraestructuras, zonas verdes y protección ambiental.
- Menos incertidumbre en proyectos: Se facilita la corrección de errores formales y se establecen plazos claros para impugnaciones, evitando paralizaciones innecesarias.
- Mejor acceso a la vivienda: Se agilizan procesos para rehabilitación y construcción de viviendas sociales, aumentando la oferta y beneficiando a familias con ingresos medios y bajos.
- Mayor coordinación entre administraciones: Se optimiza la cooperación entre gobiernos locales y autonómicos para una planificación urbana más eficiente e integrada.
Críticas y Retos Pendientes
A pesar de sus beneficios, la reforma ha sido criticada por algunos sectores debido a la limitación en la capacidad de recurrir decisiones urbanísticas, lo que podría reducir la transparencia y el control ciudadano. Asimismo, la necesidad de coordinación entre administraciones sigue siendo un reto clave para su correcta aplicación.
En 2025, se espera un empeoramiento en la accesibilidad a la vivienda, a pesar de las recientes bajadas de los tipos de interés, que favorecieron un aumento en las compraventas en 2024. Este repunte no podrá contrarrestar el aumento previsto de los precios y el impacto en la renta familiar. Expertos del sector inmobiliario, prevén subidas tanto en precios de compraventa como en alquileres, que podrían aumentar un 6,5% y un 11%, respectivamente.
Además, el Gobierno ha aprobado medidas que generan incertidumbre, como el Registro Único de Arrendamientos Temporales, que busca regular los alquileres de corta duración, y un índice para actualizar las rentas de alquiler. Sin embargo, algunos expertos advierten que estas medidas podrían desalentar a los propietarios.
La escasa oferta de viviendas sigue siendo un problema. Actualmente, la cifra anual se encuentra en alrededor de 90,000, lo que genera un déficit significativo. El Banco de España también ha señalado la necesidad urgente de aumentar la oferta para 2025.
Conclusión
La nueva Ley de Urbanismo representa un cambio significativo en la regulación del suelo en España. Su implementación podría dinamizar el sector inmobiliario, facilitar el desarrollo de proyectos y reducir el impacto de litigios sobre la planificación urbana. Sin embargo, su éxito dependerá de cómo se resuelvan los retos normativos y administrativos en los próximos meses. En Murbalands, seguiremos de cerca su impacto en el mercado de terrenos y obras paradas en España.
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Fuente: El Equipo de Murbalands
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